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隨著人口老化因素影響，不動產繼承的移轉登記，呈現持續攀升趨勢。依據內政部統計月報統計顯示，今（2021）年前10月繼承達5.16萬棟，預計全年將突破6萬棟。尤其房價水準較高與人口結構老化的五都都會區域，繼承移轉登記數量最多的是新北市，其次則是房價水準最高的台北市。

由於目前國人的平均壽命約在80歲左右，年輕買房時房價較低，等到真的長輩不在，遺留下的不動產就由配偶與兒女繼承。長輩生前若沒有先安排好，將造成不動產由好幾個兄弟姊妹共同繼承而共同公有，最後只好出售不動產換取現金，才有辦法公平分配給所有繼承人。

基本以上因素，近年來實務上會發現，繼承後出售不動產的情況越來常見，就所得税法第4條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算(適用新制之房屋及土地交易)，如果是基於繼承或受贈取得者，是以交易時的成交價額，減除繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整後的價值，與因取得、改良及移轉而支付的費用後的餘額為所得額。而民眾常常因爲不諳相關租稅規定而被補稅加罰的情況層出不窮。以下謹就幾個常見情況說明之。

一、連續繼承應避免觸及房地合一稅。

例如祖父於民國70年買入房地，嗣於90年死亡由父親繼承取得。父親復於已經開始實施房地合一稅的105年死亡，由母親及兒子各繼承1/2房地，母親又於109年死亡，由兒子繼承1/2房地。兒子於110年出售全部房地。

兒子出售繼承於父親1/2房地，因被繼承人父親取得日在105年以前，非屬房地合一課稅範圍，僅就房屋部分計算舊制之財產交易所得課稅。兒子出售繼承於母親1/2房地，因被繼承人母親取得該筆房地的取得日在105年以後，屬於房地合一課稅範圍。

以上案例經過多次繼承房地，很有可能會由舊制轉換成新制，通常建議若繼承人的年歲已高，可以採取協議繼承方式，讓下一代直接繼承舊制房地，避免觸及房地合一稅。

二、在施行房地合一稅期間繼承後短期內處份。

在房地合一稅制下，如果不動產是父母在105年1月1日後才買的資產，那麼子女在繼承後若短期要處分的話，依目前所得稅法的規定，可能稅率最高會達45％。

例如小林繼承母親留下一間房子在109年時用1,800萬買的房子，房子的土地公告現值和房屋評定現值約為900萬，又該房子係供出租並未自住，小林繼承之後規劃委託房仲用2,100萬出售，但經設算房地合一税稅款居然高達5百萬左右，應繳稅額居然高於實際獲利。造成這種現象的主要原因，並不是繼承人真有獲利，只是因為在計算成本的基礎，係採繼承時的公告現值及房屋評定價值，而所得係採售價計算所致。

如果小林希望未來出售時可以降低稅額，就必須符合房地合一稅的自住房地規定，方可適用「課稅所得在400萬元以下免稅，而超過400萬元部分，按10％稅率課徵所得稅的優惠」，以達到節稅的效果。

資料來源：整理摘錄自內政部統計及財政部新聞稿