方燕玲會計師專欄  

以家族不動產作價成立閉鎖性股份有限公司，由於牽涉到不動產之所有權變更，首先涉及為土地增值稅及契稅等。近幾年來為落實居住正義，抑制短期炒作，故而我國自105年起實施房地合一課徵所得稅新制，個人交易之房地如屬新制課稅範圍，應以實際成交價格為基礎計算房地交易所得課稅；個人出售之房屋如非屬新制課稅範圍，應依所得稅法第14條第1項第7類規定適用舊制之財產交易所得申報課稅。亦即自105年1月1日起實施房地合一稅1.0 ，土地交易所得不再適用所得稅法第4條第1項第16款免納所得稅規定 。惟實施後發現部分人士透過營利事業持有房地來規避房地合一稅1.0，因此所得稅法部分條文修正 （下稱房地合一稅2.0），於110年7月1日起施行，營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅。境內營利事業交易持有2年以內房地，稅率45%；持有房地超過2年，未逾5年，稅率35%，對於持有房地超過5年者，回歸適用現行營利事業所得稅率20%。

另所得稅法第4條之4第3項規定營利事業直接或間接持有國內外營利事業股份或出資額過半數關係人持股納入房地合一稅2.0”特定股權交易”之持股計算。其中“直接或間接持有國內外營利事業股份或出資額過半數關係人持股”應如何判斷仍有疑義，故而財政部於2022年1月25日台財稅字第11000633640號函釋，將該特定股權包括”直接或間接”持股，做明確界定，其持有關係企業股份或出資額超過50%或直接控制其關係企業之人事、財務或營運政策者，以該關係企業持有該國內外營利事業股份或出資額之比率合併計算；未超過50%者，按其關係企業各層持有股份或出資額比率相乘積合併計算。以上包括被利用名義之人而間接持有國內外營利事業股份或出資額應按上述比率合併計算。又所稱關係人，包括關係企業及關係企業以外之關係人。

從前述函釋觀之，未來房地出售在此”特定股權交易”所界定之”直接或間接”持股計算方式，已經很難不去適用房地合一2.0的規定。惟家族既以不動產作價成立家族控股之閉鎖性公司，除非家族有短期土地之買賣需求（在此情況就不需多此一舉以該等計畫短期出售不動產作價），如將來用於興建或長期持有超過五年仍可適用20%之稅率，基本影響不大。

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