方燕玲會計師專欄
不動產傳承本身就有相當的法律問題，包括贈與、繼承、遺囑及遺產分割等問題，若再加上稅法問題就更為複雜了，尤其在房地合一稅上路後，不動產的移轉不能忽略稅務的規劃，2021年7月1日上路的房地合一稅2.0更加深了稅法的重要性 。
不動產的租稅種類及計算相當複雜極繁瑣，分別就取得方式，持有及出售或遺贈等將產生不同的租稅負擔。不動產租稅負擔包括，契稅、印花稅、地價稅、土地增值稅、財產交易所得稅、房地合一稅、遺產及贈與稅等，另外加上種種應稅及免稅之規定，實無法一一說明，僅就傳承規劃時影響較大的租稅負擔說明之。
一、土地增值稅
依土地稅法第28條規定：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。」
土地增值稅的計算公式為：土地漲價總數額X稅率=應納稅額
由於因繼承而移轉之土地免徵土地增值稅，另配偶相互贈與之土地得申請不課徵土地增值稅（係延緩課稅並非免稅） ，因此在做傳承規劃時常會列入考量。
二、與不動產相關之贈與稅規定
1.不動產贈與價值的計算
遺產及贈與稅法第10條第1項規定，贈與財產價值之計算，以贈與人贈與時之時價為準，同條第3項規定，第1項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準。
2.農地贈與有條件免稅
遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定：「作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定繼承人者，不計入其土地及地上農作物價值之全數。」
3.公共設施保留地贈與特定親屬免課贈與稅
都市計畫法第50條之1規定：「公共設施保留地因依本法第49條第1項徵收取得之加成補償，免徵所得稅；因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。」
三、房地合一稅
房地合一稅2.0自2021年7月1日開始實施，營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅，境內營利事業交易持有2年以內房地，稅率45%；持有房地超過2年，未逾5年，稅率35%；持有房地超過5年，稅率20%。
（一）2021年度出售之土地，依其取得日及交易日而有三種課稅制度：
1.出售取得日為2015年12月31日以前之土地，為舊制課稅範圍，其出售所得適用所得稅法第4條第1項第16款免納所得稅之規定；
2.出售房地合一稅1.0課稅範圍之土地（取得日2016年1月1日以後，交易日2021年6月30日以前），稅率維持為營利事業所得稅稅率20%；
3.出售房地合一稅2.0課稅範圍之土地（取得日2016年1月1日以後，交易日2021年7月1日以後），則需依持有期間按差別稅率課稅。
（二）房地交易所得（或損失）及課稅所得的計算方式，係為：
房地交易所得額（或損失金額）=交易時成交價額－可減除成本及改良費用－可減除移轉費用；
課稅所得=房地交易所得額－交易日前3年內房地交易損失金額－依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算的土地漲價總數額。
（三）房地如為受贈取得，其可減除成本及改良費用包括：
受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整後的金額、取得房地後達可供使用狀態前支付的必要費用（如契稅、土地增值稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等）、於房地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息，以及取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。
（四）房地移轉可減除移轉費用係為：
房地移轉而支付的費用，如交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用，得提示證明文件減除，未提示證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額3%者，可按成交價額3%認定費用，並以30萬元為限。
此外，未明確所得稅法第4條之4第3項規定營利事業直接或間接持有國內外營利事業股份或出資額過半數關係人持股納入房地合一稅2.0”特定股權交易”之持股計算。財政部111年1月25日台財稅字第11000633640號函釋，該特定股權包括關係人及關係企業之”直接或間接”持股 。從本次函釋觀之，未來房地出售在此”特定股權交易”所界定之”直接或間接”持股計算方式，已經很難不去適用房地合一2.0的規定。
房地合一2.0的規定:
個人/境內居住者
2年以內 45%
超過2年未逾5年. 35%
超過5年未逾10年 20%
超過10年 15%
個人/非境內居住者
2年以內 45%
超過2年35%
法人/境內營利事業
2年以內45%
超過2年未逾5年35%
超過5年20%
法人/境外營利事業
2年以內45%
超過2年35%
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