方燕玲會計師專欄
案例背景：
吳先生現年 75 歲，現已退休，配偶於二年前過世，子女二人，孫兒女四人，均住在國外，吳先生喜愛投資不動產，現除了一間自住外，仍有五間出租不動產，每月租金收入約30萬元，生活稱上優裕。惟美中不足，子孫均住國外，擔心年老無人照顧，子女也擔心父親因為寂寞在感情及錢財上受騙。因此協同老父商議，是否有安心終老方法？
故而詢問會計師和往來銀行，他該如何在生前妥適規劃？
經過很吳先生和他的子女討論，吳先生年紀已大，又剛喪偶，獨居在台灣難免寂寞，也擔心他受騙，因此洽銀行信託部，一次把保障資產安全及安心養老的問題解決，首先對吳先生及子女做了以下的分析和說明：
一、不動產信託的適合對象：
不動產信託適用於希望確保不動產安全者。主要可避免未成年子女、高齡長輩或弱勢不動產者的不動產遭他人詐欺、挪用、債權人扣押資產等無法妥善運用及保障的風險。希望不動產擁有的不動產，可以安全傳承給後代子孫，且避免子孫揮霍及爭產。
二、不動產信託的信託特色：
不動產信託乃將不動產權利移轉並登記予信託業者或受託人（本案例為銀行信託部），成為不動產登記所有權人，但實質所有權人在自益信託時，仍為原不動產所有權人，即委託人，他益信託時為符合條件的受益人；委託人在信託存續期間，可就信託契約約定指示銀行信託部，並請求依其指示就不動產為管理、處分、開發等信託行為。 僅將不動產信託特色分述如下：
1. 可達成資產保護，避免不動產被受贈人或第三人不當抵押或出售。
2. 受託人只能為受益人之利益或信託行為所定之目的而為。
3. 不動產信託可約定受益分配，不動產於特定條件下才能處分，或到達指
定年齡後，由銀行將不動產返還給受益人。
4. 信託財產具有獨立性與安全性：信託關係成立後，受託人即成為信託財產的登記所有權人。因此，受託人對信託財產有依指示管理及處分之權，並可隔離債務追索。
三、辦理不動產信託注意事項：
1. 不動產需過戶至受託人名下，若為他益信託則有贈與稅。
2. 基於信託導管理論，由於並未出售信託不動產，故辦理信託做財產登記
時，尚無財產交易所得或房地合一稅。
3. 實務上不動產信託資產有不可貸款、管理不易及紛爭疑慮。通常，從安
養信託周邊服務、委由第三方機構做不動產管理及由受託機構保管權狀開始；但為保障弱勢子女及隔離債權，會逐步贈與而進入他益不動產管理信託。
4. 國內遺產稅是採級距課稅，遺產總額愈大，適用稅基愈高；委託人可利
用不動產信託一次或分批移轉予繼承人，將可有效降低遺產贈與適用稅
基，減少將來的遺產稅稅賦。
經過以上的分析和說明，銀行信託部建議吳先生將不動產先做自益信託並委託包租代管，另外也作安養信託，透過安養信託的周邊，如醫療接送及照護等。最後建議吳先生預定遺囑交代身後事，及遺產如何分配事宜。
本文經方燕玲會計師授權刊載