方燕玲會計師專欄
案例背景：
王董事長現年 76 歲，現已退休，有配偶及子女三人，孫兒女六人，王董過去從事不動產業，留有不少庫存不動產，該等不動產目前均由王氏夫妻個人持有。他擔心財產全部轉給子孫，將來被花費殆盡，另外，希望能隔代照顧孫子女。但是近幾年政府打房頻頻出招，先前有房地合一稅，最近又有平均地權條例。故而詢問會計師和往來銀行，他該如何在生前妥適規劃？
請問你該如何提出專業的建議及規劃？
一、就此案例諮詢時，通常會先訪談王董以了解他的期待及內心想法。
經訪談後瞭解：王董夫妻名下不動產，包括自住房產及出租商用不動產，每月租金新臺幣 100 萬元，均為 2016 年前取得持有，故為舊制。他考慮成立投資公司持有不動產，也考慮把自住房屋贈與給子女；但又擔心子孫不知上進無法守財，將家產揮霍殆盡；若採身後繼承又擔心如未生前規劃，將來子女爭遺產，對簿公堂。因此，希望在生前未雨綢繆做好規劃，不要落入打房陷阱，並且可以有節稅效果。
二、就本案例我們的建議王董傳承規劃的方向為：
1. 盤點王董不動產資產性質及就持有目的分類。
3. 為王董分析並比較不動產傳承方式及租稅差異。就買賣、贈與、繼承、信託四種方式比較分析。
4. 分析不動產傳承配置及持有方式。個人名義或公司名義？
5. 搭配不動產管理信託規劃。
6. 涉及之稅務：贈與稅、遺產稅、房地合一稅、平均地權條例、豪宅稅。
7.在辦理信託前，先行申請保留融資額度，以保留資金運用彈性。
三、本個案不動產的傳承建議
首先，我們向王董分析採用買賣、贈與、繼承及信託四種方式的考量及利弊，
經溝通討論後，我們提出以下初步的傳承建議：
1. 子女目前自住房產三間採用繼承方式給三子女，在遺囑訂明，且請子女同意。採繼承方式免土地增值稅，且繼承者未來的土增稅係以繼承日起算。此外，將來換屋有重購退稅，及仍沿用舊制的租稅優惠。
2. 商用不動產搭配樂活安養自益信託，以固定收益支應規劃王董夫婦樂齡生活。由信託業委託周邊服務機構做不動產租賃管理。信託註明歸屬權利人，並訂立遺囑＋遺囑信託，註明分配及繼承項目。提醒訂立遺囑時需考慮特留分比例，以免繼承人日後對簿公堂。
3. 可供出售房屋：可逐步出售取得現金，先做自益信託，同時二位夫妻每年各 244萬元免稅額度，加速贈與，則每年各增加 2,811萬元額度，稅率為10%。搭配子女保障信託，受益人為孫子女，指定固定支領及特殊情況支付。
4. 未出售長期持有房產：可以先做自益不動產管理信託，先以王董夫婦做為受益人，再逐年贈與，以子女為受益人，進而委託銀行信託部承做為他益不動產管理信託。
四、是否改由投資公司法人持有？係有下列考量因素：
1. 王董房產均為舊制，轉給法人則需適用新制，徒增租稅負擔。
2. 以法人持有，如股東為關係人超過 50%，以及該法人股權 50%是由不動
產（以市價估算）構成，則出售股權，以房地合一稅計算，特別提醒注意的是，該解釋令無日出條款，自始持有該出售不動產即適用。
3. 由於平均地權條例修法，私法人購屋須經許可，執行上較為困難。
不動產信託不像金錢信託一般的單純，所涉及的財產登記、租稅、和資產管理的複雜性，常常讓委託人裹足不前，相關的問題我們在下一篇文章繼續探討。
本文經方燕玲會計師授權刊載