上海貝斯哲法律財稅顧問

  房產贈與這件事，對部分人來說是財富的傳承，但在大陸房地產市場遭遇嚴控的背景下，通過贈與減少名下房屋套數從而獲得購房資格，反而讓房產贈與成為了另一部分人避開房產限購政策的捷徑而失去了傳承的本意。

也因此，這些年中，原本不被列管的贈與行為，逐漸開始進入了調控的範圍。並且，不同省市的條件要求都不相同。台商如有大陸房產進行贈與打算，勢必要先了解清楚房產所在地的政策規定，以便提早做好規劃。

台籍人員在大陸購置住房的條件要求

在了解房產贈與的條件限制前，讓我們先來看一下台籍人員在大陸的購房條件為何？

大陸對於外籍及港澳台人員在境內的房屋限購政策，始於2006年建住房（2006）171號《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》。在該意見中，“在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳台地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自助商品房。”

迄今為止，各地基本仍沿用了建住房（2006）171號文的規定，可能會有微調，但框架基本不變，那就是要求至少有一年以上的工作記錄，而能夠證明該記錄的，通常就是勞動合同或個人薪資收入的繳稅記錄。

以上海為例。2018年7月2日，上海市政府曾出台《關於進一步加強境外個人、港澳台居民購房審核的操作細則》，其中規定：

一、境外個人、港澳台居民在本市有合法穩定就業、有納稅記錄、名下無住房的，可在本市購買一套用於自住的住房，……還應當提交以下材料供查驗：

1、至購房之日已連續滿一年的本市勞動合同及對應的個稅或社保繳納證明，補繳的不予認可；

2、本人國籍所在國（或地區）居住、繳稅、就業等使（領）館或地區辦事機構證明；

3、境外個人、港澳台居民（包括配偶及共同生活的未成年子女）名下在本市無住房，購房用於自主的書面承諾。

 台籍人員購房要有購房資格，受贈是否也需要具有一定資格？除此之外，對於贈與人是否也會產生影響？我們來看以下城市的不同規定：

上 海

2021年7月份之前，上海對於受贈人並沒有額外條件要求，只要符合上述贈與範圍即可。貝斯哲此前也曾協助多個台商將其上海房產贈與給在美國或加拿大定居的子女。

但2021年7月23日滬建房管聯〔2021〕476號文《關於加強住房贈與管理的通知》的出台，將通過受贈獲得上海房產的過戶方式一桿子打回原點。根據該通知：

受贈人：應符合國家和本市住房限購政策，不符合住房限購政策的，不予辦理交易登記手續。

贈與人：自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數。

深 圳

與上海相同，深圳對於受贈人給出了同樣的規定即要求具備深圳市的購房資格，但未對贈與人提出進一步的限制。

2020年7月29日，深圳市住房和建設局《關於貫徹落實<關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知>的通知》，其中第三條第（六）規定：

（六）通過贈與形式轉讓商品住房的，受贈人應當符合《通知》規定的購房資格。如在2020年7月15日（不含7月15日）之前完成公證或申請辦理不動產權轉移登記手續的，可按原政策繼續執行。

北 京

2011年4月18日，北京市住建委發布京建發（2011）140號《關於落實我市住房限購政策做好房屋登記有關問題的通知》，其中第四條規定：

“四、以贈與方式申請辦理房屋轉移登記的，應先到網簽窗口進行購房家庭資格核驗，核驗通過後，各房屋登記部門再按本通知規定辦理轉移登記手續。”

杭 州

2021年1月27日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布了《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，規定：

受贈人：必須符合本市住房限購政策（不含遺贈）；

贈與人：將本市限購範圍內住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購範圍內住房。

廣 州

2017年3月31日，廣州市人民政府辦公廳發布了（穗府辦函〔2017〕65號）《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，對於贈與行為的規定為：

受贈人：接受住房贈與的，須符合本市的現行限購政策；

贈與人：住房贈與他人的，須滿2年後方可再次購買住房。

成 都

2021年8月5日，成都市正式出台（成房領辦〔2021〕11號）《關於加強贈與管理和優化購房資格复核順位相關事宜的通知》。與其他城市不同，成都給出了較為彈性的規定，即對於受贈人雖無條件限制，但根據其是否具有購房資格來確定贈與住房的不同審核歸屬：

 l   若受贈人具備購房資格，則贈與行為屬於一次交易，視為發生過住房轉讓，贈與的住房計入受贈人家庭住房總套數審核購房資格；

l   若受贈人不具備購房資格，則贈與的住房自產權登記之日起5年內，仍計入贈與人家庭住房總套數審核購房資格。

其他未出台政策的城市，是否對贈與就沒有限制？也未必。比如長沙市雖然未針對房屋贈與進行明文規定，但長沙市自然資源局的官網就相關問題的答復是：“直系親屬之間的贈予，不受限購政策限制，但贈予人自贈予房產登記之日起4年內不能再次購買住房。”

由此可見，在房地產市場調控的大背景下，既限制受贈人的購房資格，同時也杜絕贈與人為了減少名下房屋套數而有意進行贈與，已成為很多地方政府的共識。

因此，台商一代如計劃進行房屋贈與，必須首先與所在地房屋交易管理部門進行確認，限制的是贈與人，還是受贈人？如果房屋贈與本身是為了傳承而非其他，如當地存在購房資格限製而受贈人又不具備條件時，意味著規劃至少要提早一年進行。（如需進一步訊息請洽永富傳承家族辦公室）

（未完待續）

資料來源：本文經合作夥伴上海貝斯哲法律財稅諮詢顧問公司同意登載