方燕玲會計師專欄
基於不動產信託不像金錢信託般的簡潔明瞭，隨著不動產管理及處分產生的問題，常會影響銀行卻步而不想積極承作。然而，隨著人口結構老化，不動產便成為高齡人士的最主要資產，因此，雖不動產信託叫好不叫座，但仍應應該去一一克服及尋找解決方案。
問題一：信託的不動產可以辦理貸款嗎？
首先要釐清貸款和信託的順序，為避免疑慮，通常會建議先預留貸款額度，再行辦理信託。並且貸款的銀行很信託的銀行必須同一家，這樣銀行才不會擔心擔保品所有權異動，而使權利受損。
問題二：包租代管不動產信託後租稅怎麼付？
根據所得稅法規定，個人租賃所得可扣除 43%之必要耗損及費用。但信託資產出租則有營業稅 5%，必須設置帳簿記載收支，但無法扣除 43%之必要耗損及費用，惟多位受益人可分散所得。
其次，地價稅及房屋稅單是寄給受託人，通常需由受託人由信託專戶提領資金繳納稅款，但如信託帳戶金額不足，且無法聯絡委託人，而滯欠繳受罰時，受託人是否有違反信託忠實義務及善良管理人的責任？
問題三：不動產信託後的管理問題由誰負責？
舉例來說，信託土地遭人亂丟垃圾及雜物，而接到環保局的通知時，到底應該由誰負責清理？其次，依照建築法規定77條第1項規定:「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」因此，不動產的受託人是否負有此項責任？再者，假如外牆剝落砸傷路人的公共安全，應該由誰來負責？外牆剝落的修復，到底又是誰的責任？
以上種種問題須分別從委託人及受託人的心態去克服，方能解決。
首先是，委託人的心態：
如果委託人可以看開想無事一身輕，避免一切繁瑣的租賃和不動產管理問題。同時，也不在乎多繳一些所得稅，那麼將房屋交付信託在將租金養老，是一個能夠讓高齡者資產安全的妥善管理方式。
其次是，銀行的承作意願：
基於前述辦理不動產信託後相關的租稅問題、土地及建築物的管理問題及責任歸屬等，同常會影響銀行的承作意願。因此在實務上，銀行通常會請委託人在辦理不動產信託時，也同時辦理金錢信託，並在信託契約載明，金錢信託可支付不動產信託不足餘額的稅款和罰款。此外，銀行也會要求委託人就交付信託的不動產，投保產物保險，由受託銀行擔任受益人，來避免建築物發生管理相關問題的支付及責任。
隨著高齡社會的來臨，透過「以房養老」的包租代管不動產信託方式，讓高齡者可以將不動產交付銀行信託，通過每個月租金收入的信託給付，保障高齡者月生活費、安養費及醫療費等固定的來源。避免高齡者受到詐騙，甚至有生命安全之虞的謀財害命，為高齡者提供長期安全，且穩健的財務規劃。當然，銀行身為受託人，在不動產信託管理和維護上也就扮演了不可或缺的角色。
本文經方燕玲會計師授權刊登