方燕玲會計師專欄
不動產是父母的財富傳給子女相當重要的財產，當父母的不動產想留給子女，到底是採「買賣」、「贈與」、「繼承」或「信託」？哪種方式比較好？哪種節稅效果較佳？是否有其他考量？還需要注意什麼？以上林林總總問題，原本就不簡單，再加上房地合一稅的考慮層面，那就更是錯綜複雜了。
買賣傳承模式要留意子女財力
為了避免子女採用贈與或繼承不動產，後續轉賣被課高房地合一稅賦，父母可以考慮先透過每年每人244萬元得免贈與稅額度，採用「逐年贈與現金」方式，幫助子女籌得購屋資金，向父母購買要傳承的不動產。另外，若子女已成年，也可搭配房屋貸款，再加上「逐年贈與現金」來支付房貸，更能縮短不動產移轉的時間。特別提醒注意的是，因子女屬於二等親內的買賣，必留意子女財力，且須有資金流程。也就是說，子女財力必須能夠負擔起房產的自備款及房貸，並有資金流程，才不會被國稅局認為是「假買賣真贈與」。
採買賣的傳承模式，將來子女出售不動產，房地合一稅認定的取得成本，會是當初向父母購買的價格。因此，將來出售如果有獲利價差，必須被課房地合一稅的金額相對也較少。
贈與傳承模式的優勢和顧慮
首先，就贈與的傳承模式來看，採行贈與傳承的優勢是，可享受分年贈與的免稅額及較低稅率。另外，因為贈與不動產的價值，是以土地公告現值公告現值及房屋評定價值計入贈與總額，而公告現值及評定價值遠低於市價。因此，能夠有效降低贈與稅，不過，採贈與方式仍然需要繳納土地增值稅與契稅。
以上看似完美的贈與方式，可是在傳承運用上也有顧慮，父母會擔心太早贈與給子努，會失去不動產的控制權，如果將來兒女不孝怎麼辦？這個時候會建議，以書面做附條件贈與，如果能夠在地政登記時附註，那麼更具公信力了。另外，在房地合一稅的規範下，如不動產係為舊制期間取得，採用贈與的話，原來採取舊制的權利，於贈與時就使用了，將來子女出售該不動產時，就必須採用新制。如果是在二年內出售，就要繳交出售價格與公告現值價差（獲利），高達45%的房地合一稅。
繼承傳承模式的優點和考量
就繼承傳承的模式來看，繼承傳承的優勢主要原因在於，依據土地稅法第28條規定，因繼承而取得之土地，免徵土地增值稅及契稅，並且繼承人將來出售時，其土地增值稅則改以繼承日起算，再加上遺產稅又有1,333萬的免稅額度，還有不少扣除額，且遺產總額當中有相當多的免徵項目可以扣除。比較起來稅負最輕，不過繼承房產與贈與相同，其課稅稅基是較低的土地公告現值加上房屋評定現值，雖在繼承發生當時有節稅效果，但在出售時，同樣面臨高額房地合一稅的問題。不過，繼承房地產，如係於2016年前取得，其後出售房屋土地，則有選擇新制或舊制的權利。也就是說，若繼承的房產是繼承人在2016年房地合一稅實施之前就已取得，未來出售繼承房產將採舊制計算，不會被課徵高額的房地合一稅。
不動產留到繼承給子女，看似最簡單，另不過，用繼承方式仍有其缺點，就是無法指定要給哪個子女，所以如果想把不動產留給特定繼承人，就必須在不侵犯特留分的前提下，用遺囑方式指定。若未預立遺囑，並詳細載明財產如何分配？繼承人容易發生爭議，而有因爭產而告上法院之虞。
財產如何繼承難以取得共識，而引起後代爭訟，因此，預立遺囑對每繼承人資產分配，且至少有應取得之特留份額度，就特別重要。
信託不動產方能杜絕敗家子的產生
前面所列買賣、贈與、繼承三種模式，不論利弊得失，最終都會把不動產交到後代子孫手上，那麼就很難保證子孫可以守住財產。透過不動產信託雖然我在另一篇文章所提到有種種問題，需要克服及解決委託人心態，以及受託人承作意願問題，但是卻能保障不動產可以按委託人的心願去做處理。
最後，採用贈與、買賣、繼承，或信託這四種不動產移轉方式，其法律效力及課稅制度都不相同。贈與主要稅負有土地增值稅、贈與稅、契稅等。買賣則會遇到土地增值稅、契稅等。至於繼承只要給付遺產稅。採他益信託則需支付贈與稅，採自益信託則最後仍須列入遺產支付遺產稅。
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