方燕玲會計師專欄
不動產是父母的財富傳給子女相當重要的財產，當父母的不動產想留給子女，到底是採「贈與」、「繼承」或「買賣」？哪種方式比較好？哪種節稅效果較佳？是否有其他考量？還需要注意什麼？以上林林總總問題，原本就不簡單，再加上房地合一稅的考慮層面，那就更是錯綜複雜了。
贈與傳承模式的優勢和顧慮
首先，就贈與的傳承模式來看，採行贈與傳承的優勢是，可享受分年贈與的免稅額及較低稅率。另外，因為贈與不動產的價值，是以土地公告現值公告現值及房屋評定價值計入贈與總額，而公告現值及評定價值遠低於市價。因此，能夠有效降低贈與稅，不過，採贈與方式仍然需要繳納土地增值稅與契稅。
以上看似完美的贈與方式，可是在傳承運用上也有顧慮，父母會擔心太早贈與給子努，會失去不動產的控制權，如果將來兒女不孝怎麼辦？這個時候會建議，以書面做附條件贈與，如果能夠在地政登記時附註，那麼更具公信力了。另外，在房地合一稅的規範下，如不動產係為舊制期間取得，採用贈與的話，原來採取舊制的權利，於贈與時就使用了，將來子女出售該不動產時，就必須採用新制。如果是在二年內出售，就要繳交出售價格與公告現值價差（獲利），高達45%的房地合一稅。
繼承傳承模式的優點和考量
其次，就繼承傳承的模式來看，繼承傳承的優勢主要原因在於，依據土地稅法第28條規定，因繼承而取得之土地，免徵土地增值稅及契稅，再加上遺產稅又有1333萬的免稅額度，還有不少扣除額，且遺產總額當中有相當多的免徵項目可以扣除。比較起來稅負最輕，不過繼承房產與贈與相同，其課稅稅基是較低的土地公告現值加上房屋評定現值，雖在繼承發生當時有節稅效果，但在出售時，同樣面臨高額房地合一稅的問題。不過，繼承房地產，如係於2016年前取得，其後出售房屋土地，則有選擇新制或舊制的權利。也就是說，若繼承的房產是繼承人在2016年房地合一稅實施之前就已取得，未來出售繼承房產將採舊制計算，不會被課徵高額的房地合一稅。
不動產留到繼承給子女，看似最簡單，另不過，用繼承方式仍有其缺點，就是無法指定要給哪個子女，所以如果想把不動產留給特定繼承人，就必須在不侵犯特留分的前提下，用遺囑方式指定。若未預立遺囑，並詳細載明財產如何分配？繼承人容易發生爭議，而有因爭產而告上法院之虞。
買賣傳承模式要留意子女財力
為了避免子女採用贈與或繼承不動產，後續轉賣被課高房地合一稅賦，父母可以考慮先透過每年每人244萬元得免贈與稅額度，採用「逐年贈與現金」方式，幫助子女籌得購屋資金，向父母購買要傳承的不動產。另外，若子女已成年，也可搭配房屋貸款，再加上「逐年贈與現金」來支付房貸，更能縮短不動產移轉的時間。特別提醒注意的是，因子女屬於二等親內的買賣，必留意子女財力，且須有資金流程。也就是說，子女財力必須能夠負擔起房產的自備款及房貸，並有資金流程，才不會被國稅局認為是「假買賣真贈與」。
採買賣的傳承模式，將來子女出售不動產，房地合一稅認定的取得成本，會是當初向父母購買的價格。因此，將來出售如果有獲利價差，必須被課房地合一稅的金額相對也較少。
再者，採用贈與、買賣、繼承這三種不動產移轉方式，其法律效力及課稅制度都不相同。贈與主要稅負有土地增值稅、贈與稅、契稅等。買賣則會遇到土地增值稅、契稅等。至於繼承只要給付遺產稅。
降低房地合一稅衝擊的方法
不論採用以上哪種方式，子女設籍連續居住滿6年，且無供營業或出租使用，又符合房地合一「自住減稅」的規定，將可擁有售屋獲利金額在400萬內可免稅額度，即便超過400萬部分，也僅按10%低稅率課徵，將有機會大大省房地合一稅。當然，如果子女係自住，並長期持有六年以上後出售，不但有四百萬元的扣除額，且適用最低10%的稅率。
出售繼承房產被課徵的高額房地合一稅，可以再買一棟房屋來解決，也就是利用重購退稅，只要二年內換屋，不管先買後賣，還是先賣後買，小換大可以全額退稅，大換小也能按比例退稅，但前提必須是自用住宅，非住宅產品不適用以外，新購房產5年內必須維持自用並設籍，否則會被追稅。
先試算採用哪一種方式在租稅負擔上較划算
基於，在2016年1月1日房地合一稅實施之後，房產傳承方式稅計算變得相當複雜，因而提醒，有意將房產移轉子女的父母，必須先按實際情況先行設算，首先，要考量該房產取得時間點，是否需適用房地合一新制規定？其次是，子女將來如何處置該房產？如果子女計劃將不動產在短期內出售變現的話，那麼就需要進一步先試算，到底採用哪一種方式，在租稅負擔上較為划算。
留給特定子女 贈與或買賣比較好
如果是想把房產留給指定的子女，那麼就建議，採用生前贈與或買賣會是比較保險的作法。因為繼承需要透過遺囑的方式，縱然遺囑指名想將房產留給特定子女，但是仍有民法特留份的規定（特留分是應繼分的一半），如果繼承人當中有人覺得不公平，而無法達成協議，就會向法院提起訴訟，容易產生家族紛爭。即使最終做成判決，也要所有繼承人仍都出示同意，才能作房產移轉，若有繼承人不同意，可能還是導致房產由所有子女共同持有。如此一來，則無法達到將資產留給特定子取的原意。（如有進一步須求，請洽永富傳承家族辦公室）
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