許多家長計畫將名下房產移轉給孩子時，常有個誤解，以為會按照房屋的「市價」課稅。事實上，在稅務規劃中，評定贈與額有一套明確的標準，甚至如何合法扣抵負擔，也是一門專業學問。以下整理贈與稅的計算重點與實務規範：

1. 稅務機關不看市價，而是「公告現值」

贈與稅的計算基礎，並非不動產的市場實際成交價，而是依照財政部的規範，採取「土地公告現值」與「房屋評定標準價格」合計為時價。
舉例說明：根據財政部臺北國稅局的案例，即便該房地市價高達1800萬元，但其土地公告現值加上房屋評定價格僅為800萬元。若父親將此屋登記給子女，稅務機關覈定的贈與額將以800萬元為基礎，而非1800萬元。

2. 房貸扣除的門檻：必須是「附負擔贈與」

想要將房貸從贈與金額中扣除，必須符合《遺產及贈與稅法》第21條的「附有負擔的贈與」定義。關鍵在於：該債務必須明確由受贈人（子女）扛起，且需具備履行紀錄與具體證明（例如契約、轉帳還款單據或正式的債務承擔安排）。若房貸依舊由父母繳納，或無法提出相關證明文件，貸款餘額就無法自贈與額中抵扣。

試算案例：若房產贈與總額經評定為1200萬元，子女確實承擔並證明負擔800萬元的房貸，在父親當年無其他贈與的前提下，計算公式為：
1200萬（總額）－ 800萬（扣除負擔）－ 244萬（年度免稅額）＝ 課稅淨額 156萬元。
再按10%稅率計算，贈與稅約為15.6萬元。（註：實際繳納金額仍需考量土地增值稅、契稅等細項）。

3. 免稅額以「贈與人」為單位

每人每年有244萬元的贈與免稅額，這是以「贈與人」作為計算單位，而非家庭或夫妻合併。如果是父親贈屋，就只能扣抵父親的244萬元額度；除非父母各持分該房產並同時進行贈與，才有機會各自運用自己的免稅額。

4. 切記：別讓「代繳」變成二次贈與

這是許多家長最容易踩到的雷。即便契約簽了由子女負擔房貸，若事後仍由父母代為繳款，這筆代償款項會被認定為「新的贈與」。
以高雄國稅局案例為例，父親拿800萬元存款幫兒子償還貸款，被稅務單位判定為贈與，在扣除免稅額後需額外補繳55.6萬元的贈與稅。同樣道理，若應由受贈人支付的土地增值稅或契稅，最後卻由父母代墊，這筆代付金額也極可能被併入贈與總額重新課稅。

結論：規劃細節定勝負

總結來說，贈與房產時，別再用市價揣測稅金。正確流程應為：

1. 以土地公告現值及房屋評定價值計算贈與價值。
2. 確認是否有「附帶負擔」，且必須準備完整的承擔事實與證明文件。
3. 避免事後幫子女支付相關費用，否則可能引來補稅的麻煩。

建議在進行不動產贈與前，務必預先試算稅務成本，才能讓資產移轉更順利！