上海貝斯哲法律財稅顧問

  一代台商在大陸打拼多年所創辦的企業和置辦的房產，在面臨自己年事已高、子女分家析產或婚前財產規劃等因素時，勢必需要考慮傳承問題。

贈與作為傳承方式之一，不但可以在當事人生前即可明確歸屬，也是直系親屬間更為節稅的一種過戶方式。但需要注意的是，大陸近年來實行的限購政策，使得贈與並非只要提供親屬關係證明這麼簡單，而是對於受贈人提出了一定的條件要求，有些地區甚至對於贈與人在贈與後的購房也進行了限制。

符合稅收優惠的贈與親屬範圍

需要首先明確的一個問題是，我們在本文中所提及的贈與，均是指符合法律條件下的親屬之間的贈與，而非陌生人之間的贈與。如有人認為可通過贈與方式避開應繳稅負或購房條件等的限制，那就想多了……

下文中不管是個人所得稅、增值稅等的優惠，其所依據的法律條文中涉及的親屬關係，可通過下圖來進行說明：

一般來說，可免徵相關稅負的親屬之間的贈與，通常都是指三代以內直系親屬之間（上圖紅框範圍內）的房產贈與。以當中的夫妻為例，可享受贈與免稅的範圍為向上三代之間及向下三代之間，超越三代範圍（比如曾祖父將房產贈與曾孫子女）則不屬於房產贈與的免稅範圍。

但，與其他國家或地區相比非常特別的一點是，作為旁系親屬的兄弟姐妹之間的房產贈與，也可以享受稅收優惠！

貝斯哲就曾接受過客戶的委託，代為辦理舅舅將房產無償贈與給自己姐姐的兒子即外甥的手續，由於該雙方之間的贈與並不屬於上述免稅範圍，我們因此分為兩步進行：第一步即舅舅（弟弟）將房產贈與給自己的姐姐，第二步再由姐姐（媽媽）贈與給自己的兒子，完美協助客戶解決了舅舅與外甥之間的房產贈與事宜。

本文下述所提的各項稅收優惠，均是在上圖範圍內主體間的贈與，以下不再特別說明。

房產贈與涉及的稅負繳納

結論：大陸規定範圍內親屬之間的房產贈與，可免徵土地增值稅、增值稅及附加、個人所得稅，但仍有契稅及印花稅需要繳納。

一、土地增值稅：免予徵收

2019年7月，財稅部及國家稅務總局曾頒布《土地增值稅法》（徵求意見稿），但迄今《土地增值稅法》並未正式頒布。目前執行的仍為《土地增值稅暫行條例》及其實施細則。

一直以來，大陸對於個人之間的住宅轉讓，並不徵收土地增值稅。早在1995年頒布的《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條即規定，“轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。”除此外，財稅（2008 ）137號《關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》第三條亦對此進行了規定，“對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。”

二、個人所得稅：免予徵收

房產贈與免徵個人所得稅的相關法律依據，主要為：

1、《關於加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕144號）；

2、《關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅（2009）78號）；及

3、《關於個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（財政部稅務總局公告2019年第74號）。

如《關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》第一條：

“符合以下情形的，對當事雙方不徵收個人所得稅：

（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；……”

三、增值稅及附加：免予徵收

同樣的，根據財稅（2016）36號《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》第一條規定，

“下列項目免徵增值稅……（三十六）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。   家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。”

四、契稅：需繳納

根據《中華人民共和國契稅法》第二條規定，“本法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：……（三）房屋買賣、贈與、互換。”

同時，第三條規定，契稅稅率為百分之三至百分之五，由各省、自治區、直轄市在前款規定的稅率幅度內提出並報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。以上海為例，房屋的買賣與贈與應繳契稅稅率系根據房屋面積、套數等在1%~3%內收取：

五、印花稅：需繳納

房屋贈與涉及到產權書據轉移，當然符合《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條規定的應納稅憑證之一，需繳納萬分之五的印花稅。

那麼，如何確定契稅與印花稅的繳納基數？根據《契稅法》第四條，“契稅的計稅依據：……（三）土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。”印花稅的繳納亦此。實務中，稅務部門通常會要求贈與雙昂提供房屋評估機構的評估報告，或按當地政府部門發布的市場價格來確定該時點的房屋價值。

受贈房屋出售時的稅收

貝斯哲在接受很多台商一代房產贈與手續委託時，常被問到的問題，就是二代受贈房產意味著無償取得，如將來進行出售繳稅時，是否意味著扣減基數為零？

非也。

根據國稅發（2005）172號《關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》第四條規定：“四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。”這就意味著，二代在出售該房產時，其計稅的基數應以受贈前取得的房屋價格作為基數。

舉例說明：

台商一代張總於2000年在上海購置了一套住宅為人民幣50萬元，2015年將其贈與給了兒子小張總，贈與時該房屋的市場價格為人民幣800萬元，繳納了契稅24萬元（假設為3%）及印花稅4000元（萬分之五）共24.4萬元。2021年小張總準備將該房屋以人民幣1000萬元轉讓給上海人李甲，其應繳納的稅負（假設無其他費用）如下：

1、土地增值稅：無

2、增值稅及附加：50萬（該房屋持有2年以上，其增值稅計算方式為差額/1.05*5.6%=50.6667萬，具體不在此展開。取整數50萬）

3、契稅：按3%計徵為30萬元

4、印花稅：按萬分之五計徵為5000元

5、個人所得稅：【1000萬-購房原價50萬-受贈時繳納的契稅與印花稅合計24.4萬-本次轉讓時繳納的稅金80.5萬（增值稅及附加50萬+契稅30萬+印花稅5000元）】*20%=169.02萬元

上述稅負合計249.52萬，小張總最終獲得的淨到手價格為750.48萬元。

注：個人所得稅計算依據為：國稅發（2006）144號《關於加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》第二條：

“（二）關於加強個人將受贈不動產對外銷售個人所得稅稅收管理問題

受贈人取得贈與人無償贈與的不動產後，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。”

（未完待續）

（如需進一步訊息請洽永富傳承家族辦公室）

資料來源：本文經合作夥伴上海貝斯哲法律財稅諮詢顧問公司同意登載